Garrastazu Advogados

O Município de Porto Alegre revisou a Planta Geral de Valores (PGV) de imóveis e, por consequência, aumentou o IPTU devido pelos portoalegrenses. A revisão da planta implicou no aumento do valor venal dos imóveis, que é a base de cálculo para a apuração do imposto.

Estima-se que cerca de 338 mil imóveis tenham sofrido aumento no valor do imposto, isto é, metade dos imóveis inscritos no Município.

Embora a revisão da PGV tenha sido formalmente regular, muitos contribuintes têm verificado um aumento exagerado no valor venal atribuído a seus imóveis, que por vezes inclusive supera o valor de mercado.

Aqui vamos trabalhar as perguntas mais frequentes sobre como proceder na hipótese de o valor venal do imóvel para fins de IPTU ser superior ao valor de mercado do imóvel

O valor venal do meu imóvel, segundo a Prefeitura, é superior ao valor de mercado. Posso contestar?

A mesma legislação municipal que revisou a PGV dos imóveis de Porto Alegre previu a possibilidade de discussão do valor venal quando este é superior ao valor de mercado. Nessa hipótese, o contribuinte deve impugnar o lançamento de ITPU, o que pode ser feito em até 30 dias após o recebimento da guia para pagamento à vista.

Se impugnar o valor venal do imóvel, sou obrigado a pagar o imposto?

A impugnação suspende o dever de pagamento do imposto, que só voltará a ser exigido quando definitivamente julgado o pedido de revisão. Se indeferido o pedido, além do imposto, o contribuinte deverá recolher multa, juros e correção incidentes no curso do período entre o vencimento e o pagamento. Se deferido, o imposto calculado com base no novo valor venal não estará sujeito à incidência de juros e correção monetária.

Como fica o desconto para o pagamento à vista?

As impugnações apresentadas até o dia do vencimento da guia para pagamento à vista do imposto garantem o aproveitamento do desconto para depois do julgamento do pedido de revisão. Considerando que o pagamento à vista deve ser efetuado até o dia 03/01, tal hipótese se torna inviável aos contribuintes nesse momento.

Quais documentos devo apresentar?

A Secretaria Municipal da Fazenda fornece uma lista de documentos exigidos para processar o requerimento, dentre os quais constam os documentos do proprietário/possuidor, os documentos que comprovam a propriedade/posse do imóvel, os atos constitutivos da pessoa jurídica – quando o imóvel não é detido por pessoa física –, dentre outros. Destaca-se que será necessária a realização de laudo de avaliação do imóvel, demonstrando que o valor venal a ele atribuído supera o valor de mercado.

Ainda, será preciso apresentar pelo menos três anúncios atuais de imobiliárias, que tratem da venda de imóveis localizados no mesmo bairro ou em bairros limítrofes e com características semelhantes às do imóvel do contribuinte (áreas territorial e construída, tipo construtivo, idade, conservação do imóvel e etc.).

Qual o prazo para apresentar a impugnação?

A impugnação deverá ser apresentada em até 30 dias a contar do recebimento da guia para pagamento do IPTU à vista.

Não consegui impugnar o lançamento em 30 dias. O que pode ser feito?

Na hipótese de o contribuinte não impugnar o lançamento no prazo legal, é possível levar a discussão ao Judiciário. Para tanto, há boas expectativas de sucesso, na medida em que o TJRS recentemente manifestou entendimento favorável à redução do valor venal quando este é superior ao valor de mercado (ver ementa de julgado ao final deste artigo).

A propositura de ação judicial não garante automaticamente a suspensão da exigibilidade do imposto, isto é, o tributo deverá ser pago, sob pena de multa e inscrição em dívida ativa, facultada a restituição do valor pago a maior na hipótese de vitória em juízo. Alternativamente, é possível pleitear uma liminar para garantir o direito do contribuinte a recolher o imposto calculado sobre o valor de mercado do imóvel, ou mesmo efetuar o depósito do valor do imposto em juízo.

Ainda, quando a diferença entre o montante de imposto cobrado pelo Município e o efetivamente devido após o ajuste do valor venal do imóvel for inferior a 60 salários mínimos e de contribuinte pessoa física ou micro e pequena empresa, a demanda será processada pelo rito dos juizados especiais, isto é, em primeira instância, não demandará a exigência de custas processuais e nem sujeitará o contribuinte ao risco de pagamento de honorários de sucumbência.

De resto, permanecemos à disposição para demais esclarecimentos.

Decisão favorável do TJRS:

APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. DIREITO TRIBUTÁRIO. INOVAÇÃO RECURSAL NÃO VERIFICADA. IPTU. QUESTIONAMENTO DA BASE DE CÁLCULO. ADOÇÃO DE VALOR VENAL PELO MUNICÍPIO MUITO SUPERIOR AO VALOR DE MERCADO. PAGAMENTO A MAIOR. DEVIDO O REEMBOLSO. REJEITADA A IMPUGNAÇÃO DO LAUDO PERICIAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS. ARTIGO 85, §§2º 8º E 11º DO CPC. CUSTAS PROCESSUAIS. PAGAMENTO PELO MUNICÍPIO À METADE. 1. Rejeitada a preliminar contrarrecursal de inovação recursal arguida pelo autor, uma vez que a alegação trazida pelo réu de diferenciação entre valor venal e valor de mercado já havia sido apresentada em sede de contestação, e, de todo modo, é inerente ao próprio mérito da demanda. 2. Nos termos do artigo 32 do Código Tributário Nacional – CTN, o IPTU é definido como o imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município. O artigo 33 do mesmo diploma legal, com redação repetida pelo artigo 6º do Código Tributário do Município de Tapes, define que o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, é calculado sobre o valor venal do imóvel. 3. Inocorrência de nulidade do laudo pericial pelo simples fato de o perito, que era o segundo nomeado pelo juízo singular após o reconhecimento da suspeição do primeiro, ter em inicialmente declinado de prestar esclarecimentos por motivo de foro íntimo, até porque logo após novamente intimado juntou manifestação sanando as dúvidas trazidas pelas partes. 4. Demonstração nos autos de que, para fins de cobrança de IPTU, o ente público estava adotado valor venal bastante superior ao valor de mercado de dois bens imóveis de propriedade do contribuinte/autor. Reconhecimento da ilegalidade da conduta, com a determinação de recálculo do imposto e restituição dos valores pagos a maior em todo o período impugnado, inclusive com relação aos exercícios que em sede administrativa a Fazenda Pública reconheceu não haver mais débitos, caso comprovado o desembolso. 5. Majoração do valor atribuído a título de honorários advocatícios de sucumbência em favor do procurador dos autores, considerando a complexidade da ação, o tempo de tramitação e também a atuação em grau recursal. Artigo 85, §§2º e 11º do Código de Processo Civil. 6. É devido pelo ente municipal o pagamento das custas processuais, por metade, em face da inconstitucionalidade da Lei Estadual nº 13.471/2010, o que impõe a aplicação da redação originária do art. 11 da Lei Estadual nº 8.121/1985. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL REJEITADA. APELO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DO AUTOR PROVIDO. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70080171531, Vigésima Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Iris Helena Medeiros Nogueira, Julgado em: 13-03-2019