Garrastazu Advogados

Com as recentes alterações da lei que dispõe sobre o procedimento de Usucapião é possível regularizar bens imóveis de forma extrajudicial, diretamente no Cartório do Registro de Imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel, evitando-se aquela excessiva e desnecessária burocratização, desde que devidamente representado por advogado e instruído de alguns documentos básicos que ora iremos analisar.

Essas alterações revestem-se de substancial importância e merecem uma especial atenção, pois reduziram de forma significativa aquele elevado tempo de duração do processo judicial, tornando o procedimento 20x (vinte vezes) mais célere que o procedimento anterior. Em regra, o Usucapião Extrajudicial deverá durar cerca de 120 dias. Todavia, nada impede que seja necessária uma duração mais prolongada, de acordo com as peculiaridades de cada caso concreto.

A Lei 13.465/2017, sem sombra de dúvida, veio corrigir um equívoco enxertado no § 2º do art. 1.071 do Código de Processo Civil de 2015, que estabelecia que o silêncio dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos confinantes importaria em DISCORDÂNCIA.

Com a alteração promovida pela referida lei, que modificou sobretudo o art. 216-A da Lei 6.015/73 “Lei de Registro Público”, ficou definido que O SILÊNCIO das partes envolvidas no procedimento de usucapião extrajudicial SERÁ INTERPRETADO COMO CONCORDÂNCIA.

Dessa forma, se agora os titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapiendo ou se os confinantes não se manifestarem expressamente diante da notificação enviada pelo registrador no curso do procedimento de usucapião extrajudicial, essa omissão será interpretada como concordância.

Esta modificação além de auferir maior efetividade e celeridade ao procedimento de usucapião, também evita o ajuizamento de ações judiciais devida a ausência de consentimento pela inércia dos envolvidos, com uma considerável diminuição dos pedidos de reconhecimento de propriedade na via judicial, proporcionado uma desaglomeração das varas cíveis ou varas especializadas.

O que deve instruir o pedido de Usucapião Extrajudicial?

São quatro documentos fundamentais e necessários que devem instruir o pedido, conforme relacionado abaixo:

1º - Ata Notarial

A ata notarial atestará o tempo de posse do postulante, bem como de toda a cadeia possessória para que fique devidamente comprovada a posse e o direito à aquisição da propriedade do imóvel pela usucapião.

2º - Planta e Memorial descritivo

A planta e o memorial descritivo deverão observar os seguintes requisitos:

a) Assinado por profissional legalmente habilitado;

b) Prova de anotação de responsabilidade técnica (ART) no Conselho de fiscalização (CREA ou CAU);

c) Assinado pelos titulares de direitos reais ou outros direitos registrados na matrícula do imóvel e na matrícula dos confinantes;

Até a Lei 13.465/2017 corrigir o grande equívoco descrito no parágrafo 2º do art. 1.071 do CPC, a concordância dos confinantes e cônjuges no memorial descritivo se mostrava como requisito indispensável para o usucapião extrajudicial. No entanto, com a nova lei, se as partes envolvidas no procedimento de usucapião extrajudicial permanecerem silentes, haverá a presunção de concordância com o pedido.

Cabe ressaltar que o silêncio corresponde a não assinatura na planta e memorial descritivo, bem como na ausência de resposta à notificação enviada pelo registrador.

Outrossim, importante mencionar que embora o silêncio seja interpretado como concordância, é necessária a notificação de todos aqueles que possuírem direitos averbados ou registrados na matrícula, tais como proprietários, credores, usufrutuários etc.

3º - Certidões Negativas

Esta certidão tem por objetivo comprovar que o requerente não demanda o imóvel judicialmente (ou é demandado por ele). Para isso basta uma simples certidão negativa da distribuição do Foro competente.

4ª - Justo título

Como o próprio texto deixa claro, é possível a comprovação do tempo da posse no imóvel a partir de documentação idônea. Ou seja, neste caso a prova será necessariamente documental e complementar à ata notarial.

Como funciona o procedimento de usucapião extrajudicial:

Os parágrafos do novo art. 216-A da Lei de Registros Públicos nos trazem os procedimentos que deverão ser observado:

- Autuação do pedido;

- Envio de notificação aos titulares de direitos reais e/ou de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo que não assinaram a planta e memorial descritivo, para manifestar consentimento expresso no prazo de 15 (quinze) dias, interpretado o silêncio como concordância;

- Ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município por meio de notificação para que se manifestem sobre o pedido;

- Publicação de edital em jornal de grande circulação para a ciencia de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. Não havendo manifestação, o oficial registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas;

- O Oficial de Registro de Imóveis poderá solicitar ou realizar diligências para esclarecimento de dúvidas ou inconsistências;

- O Oficial de Registro poderá rejeitar o pedido se a documentação não estiver em ordem, podendo o interessado requerer a declaração da usucapião judicialmente. Vale ressaltar que, em caso de não haver documentação completa (inciso IV), cabe ao oficial de registro proceder a justificação administrativa;

- IMPORTANTE: Caso haja impugnação do pedido de usucapião (itens 2, 3 e 4), o oficial de registro de imóveis deverá remeter os autos ao Poder Judiciário, exclusivamente para o juízo competente da comarca da situação do imóvel, haja vista que o Registrador não possui competência para julgar a mesma. Nesta hipótese, cabe ao requerente, por intermédio de seu advogado, emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

- Se o imóvel confinante for um condomínio edilício, basta a notificação do síndico;

- Se aqueles que se pretende notificar não forem encontrados, o registrador deve certificar que tal está em local incerto e não sabido e, após isso, notificá-lo por edital em jornal de grande circulação (duas vezes cada um) com prazo de 15 dias em cada publicação.

Conclusões sobre o Usucapião Extrajudicial:

Após a análise do dispositivo legal trazido pelo Código de Processo Civil de 2015 e pela Lei 13.465/2017 acerca da usucapião extrajudicial, conclui-se que: O Ministério Público não precisa ser intimado em momento algum sobre o procedimento; Não é necessária homologação judicial; O procedimento deve ser absolutamente pacífico, sendo que a oposição expressa de quaisquer pessoas que possuam direitos averbados na matrícula do imóvel ou mesmo dos confinantes impede o usucapião administrativo, sendo possível, contudo, a via judicial; O requerente deve instruir seu pedido com todos os documentos exigidos pela lei (ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas e justo título ou outro documento hábil); E por fim, conclui-se que é um procedimento seguro e que dá maior celeridade a regularização de bens imóveis, evitando-se uma excessiva e desnecessária burocratização aos pedidos de usucapião em que haja consenso.